圖文／CTWANT

被喻為雙北爛尾樓第一槍的新北市樹林「凱旋大苑」，事發至今滿1年，據CTWANT調查，債權人「寶嘉租賃」原決定接手續建，但遭地主拒絕，土地還即將淪落法拍；3個月前爆發的北市首件爛尾案北投「泊山妍」，也因找不到建商續建，亦將步上銀行法拍後塵。這兩樁合建失和大案，地主慘淪為苦主？

「凱旋大苑」去年10月底驚爆建商沅臻建設周轉不靈，宣告停工，但因最大債權人「寶嘉租賃」願接手續建，而寶嘉租賃大股東是技嘉科技(2376)董座葉培城，使得這齣爛尾樓劇情出現神反轉。事隔1年，CTWANT追蹤後續發展，發現工地工程雖持續，但續建案最終仍破局，且土地即將進入法拍。

據了解，出事的沅臻建設當年找地主作保證人，向寶嘉租賃以土地抵押借貸5億多元，建商跑後，違約金加上利息又積欠2000多萬，地主又不願承擔建商留下的爛帳，認為寶嘉既有意承接就該照單全收，地主因此不還錢也不願讓出土地產權。

對此，寶嘉租賃也向CTWANT說，「去年8月就沒有支付利息，地主根本不理我們，因此只好申請拍賣抵押物。」知情人士表示，若走法院途徑，寶嘉為最大債權人，仍可優先買回土地，「本來寶嘉想以法拍手段迫地主換約，但地主就是不要，或許希望保證獲利或追求更大利益。」

據了解，從申請拍賣抵押物到公告，一般件約3~6個月時間跑流程，但若地主對落跑的沅臻建設提告，法拍可能會等官司告一段落再進行。鍾佳儒說，等寶嘉拿到土地後重新做建案銷售，屆時原已購戶的信託目的消失，信託價金即可返還，屆時承購戶約可拿回接近7成。但若卡上地主與建商的官司，承購戶想拿回價金，恐怕還要等上一段時間。

而今年7月爆出的爛尾案「泊山妍」，遭遇比「凱旋大苑」更慘！建商嘉源建設3個月前突向預售已購戶告知因營造成本增加及營運困難，無法繼續興建，將安排退戶，但因基地條件極差，找不到建商願意續建，地主連選擇的權利都沒有，彷彿直接被判「死刑」。

據了解，該案已購戶已順利取回6成預付款，小痛出場；但地主卻因土地被建商嘉源建設抵押融資9億多，建商已提領3億多，焦急地尋找下一個接手建商，迄今已洽詢7、8組建商，但都興趣缺缺。

CTWANT前往「泊山妍」仍是空地一塊，基地位在北投市場旁邊巷弄山坡上，由於整合不完全，基地呈現ㄇ字型。周邊鄰房、一名自稱是十多年前合建案牽線人的林先生就指控，嘉源建設老闆陳俊良整合了部分住戶後就不理他，疑似為了省介紹費，還欺騙他已買下鄰居房屋，要他趕快也簽合建同意書，附近鄰居很多是林先生的親友，最後也跟著沒跟嘉源合作，原本預計600坪的面積，最後只整合了320坪。

一位曾評估過該案的建商透露，「泊山妍」的問題比預期還複雜，「光評估財務數字，勉強還能做，到工地才發現，基地進出口非常狹隘，機具進得去出不來，鋼筋要靠人力或小拖板車搬運，所需的時間長、人力多、成本也會拉高很多。」該建商算了算，雙北正常工地施工成本每坪25萬元，它的現況要到35萬元，「旁邊老屋若沒整合進去，那塊地就不應該開發！」

曾看過該案的品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良分析，不確定是否因鄰路的房子不同意合建，硬是就把該建築排除在外，導致最終基地不規則形、出入口狹小，完全沒評估施工困難性；再加上預售時周邊行情每坪75萬元，嘉源建設只賣62萬元，很快就完銷，讓他懷疑，「當初急著啟動都更，根本有詐騙嫌疑。」

胡偉良表示，嘉源建設將地主土融的錢掏空了，再加上這幾年營建成本飆漲，未來要重啟續建，分回條件也會縮水，該案地主受傷嚴重，他們相當著急停付利息已久，土地將被銀行法拍，但又找不到建商續建。

陳俊良留下股東和員工擦屁股，其中還包括積欠員工薪資、年終，甚至借錢給老闆未能討回的，都希望能趕快找到續建建商，減少損失。