已回覆
NO.2848 2025/4/9 下午 03:46
李○屏 問 : 我想再問一個問題，您有遇過 債務人說要跟你加價購買的案例嗎？那您會賣給他嗎？會不會有什麼風險呢？非常感謝您！！
解答
人氣:54
您好～

債務人佔有，法院會負責點交房子，但得標人若有與債務人達成續租或買賣協商，法院就終止點交程序了。

你得標多少錢，債務人清清楚楚，不可能讓你賺足應賺的利潤，債務人財務不好才會淪落拍賣境界，要賣給債務人千萬小心。
分享 分享
已回覆
NO.2847 2025/4/9 下午 03:40
李○屏 問 : 有個問題想問，有沒有可能點交案子，我們已經協調完成，簽好搬遷證明書後，也跟法院知會後，現住人突然反悔不搬了呢？那如果是這種狀況，是要如何處理呢？是再申請法院點交嗎？
解答
人氣:35
您好～

我碰上點交案件已協商好，但對方又反悔或拖延交屋，這事是時有的事。

所以協商完成，原法院點交程序是不能停的，最多向書記官申請法院程序延遲。

直至交屋到我們手上，才會向法院撤銷點交程序。

已撤銷法院點交程序，因現住人未依約交屋，再向法院重新申請，也許書記官會要求支付執行費。
分享 分享
已回覆
NO.2846 2025/4/9 上午 09:40
張○宏 問 : 請問國產署投標程序（拍別）一樣嗎？
解答
人氣:32
您好～

國產署標售分
「國有非公用」，九成高於市價，最奇怪是流標下一拍不打折。

另一種「未辦繼承」，以公告現值為第一拍底價，九成第一拍就要進場，流標第二拍打八折，共有五拍。


都是通訊投標，每一件都是「書面點交」，有人佔用自行解決。
分享 分享
已回覆
NO.2845 2025/4/9 上午 09:39
張○羊 問 : 老師您好，就是我爸爸在去年1月過世，我的姐姐拿資料請我簽名去辦理繼承，正常來說我應該會有5分之一的持分，但我沒看到資料，請問一下我要去哪裡查？我才可以確定我有繼承到
解答
人氣:27
您好～

繼承人任一人繳遺產稅可辦理公同共有，謄本可看出登記公同共有持分1/1，再經大家遺產協議分割，謄本登記分別共有（如持分1/5）。


可先調謄本看看
分享 分享
已回覆
NO.2838 2025/3/24 下午 04:31
廖○明 問 : 請教各位先進，我在彰化員林看到一件拍賣建物，土地分區是農業區，現況是一間漂亮別墅，請問都市計劃農業區為什麼能蓋這種房子？
解答
人氣:47
您好～

經查相關資料，該建物土地使用分區為『農業區建地目』，這是農地特殊的建地，俗稱農建地，全名為都市計畫農業區建地目土地。

意指都市計畫區內的農業區中，已蓋有房屋的土地，其地目編定為”建”地目土地稱之。

這類土地通常是在都市計畫發布前，已編定為可供興建住宅使用的建築用地；或者，因為有合法房屋的存在，才去變更為建地目的農業區土地。

此建物有些特殊條件，屋簷高度不得超過14公尺，高度4層為限，建蔽容積率為60/180，且用途不得違反農業區有關土地使用分區規定。
分享 分享
已回覆
NO.2837 2025/3/24 下午 04:28
蔡○財 問 : 拍賣公告未保存也有建號，是合法建物嗎？
解答
人氣:44
您好～

法院執行處查封增建物時，均應通知地政事務所會同勘測，勘測後即由地政事務所編列臨時建號，一般投標人會誤以為是已辦登記之合法建物
其實編列臨時建號主要是在便於確定拍賣範圍，並非表示已完成保存登記。
分享 分享
已回覆
NO.2836 2025/3/24 下午 04:19
葉○延 問 : 什麼是公同共有持分1/1？
解答
人氣:39
您好～

共有分
1.分別共有
2.公同共有

某位爸爸有五個孩子
爸爸走了，五個孩子其中一位繳了遺產稅，就可把爸爸的房子登記給五個孩子，此時謄本就登記五個孩子均為「公同共有持分1/1」。

五個孩子再經遺產分割成為分別共有，大家產權均為分別共有持分1/5。
分享 分享
已回覆
NO.2834 2025/3/21 下午 08:39
吳○本 問 : 看到一件案件持分1/10
怎麼會有人去標，錢就卡在那裡了？
解答
人氣:27
您好～

得標持分1/10，取得共有人資格，準備優購更大持分，這是迂迴策略，也叫「插旗」。

成為共有人有兩項好處
1.優購下一件拍賣
2.主動進場得標共有人物件，即可破解全部共有人優購權利。
分享 分享
已回覆
NO.2833 2025/3/21 上午 03:02
斑○ 問 : 老師好，按土地法第97條第一項：法定上限月租金＝出租房屋坐落建築基地之土地價額及建築物價額之總價×10％÷12，假設持有一塊土地，上面有第三人的保存登記的建物乙棟，這樣法定租金公式是：申報地價*土地使用面積*10%/12嗎？增建的面積也可以納入每月租金裡面嗎？
解答
人氣:15
您好～

如果房屋是住家使用，地租用申報地價最高年息10％，通常判五%，很低，租金不到市價兩成。

如果房子有營利行為，如店面，公司登記，出租，則可申請改用市價10％計算，差很多。
分享 分享
已回覆
NO.2832 2025/3/20 下午 04:19
黃○姐 問 : 看到法拍一塊土地，上面寫有租約30年且租金已付清.我感覺這是假租約.要怎麼查詢這租約是不是假的？
這可以標嗎？標到後續應該要怎麼處理？
解答
人氣:27
您好～

民法 第449 條（租賃之最長期限） · 租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 · 前項期限，當事人得更新之。 · 租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

30年租約，沒有一位公證人會公證的，所以本件30年無公證，如果起租日期在89.5.5前無需公證，為高難度不點交。

起租日期在89.5.5後無公證，為簡易不點交。


簡易不點交用我們實務班課程方法解決。

高難度不點交要用高階班11招處理。
分享 分享
已回覆
NO.2830 2025/3/15 上午 11:28
許○彬 問 : 請問各位先進，
既成道路拍定後不點交，買來也不能蓋房子，請問拍賣來做什麼？煩請解惑一下，謝謝
解答
人氣:74
您好～

買來賣給建商，建商捐給政府，政府回饋容積率最高30％給建商。

如建商某塊地要蓋房子，容積率300％，可透過捐地增加容積最大到390％，利益很大。

柯文哲京華城容積率560％到840％，弄得滿城沸騰，容積率增大對建商很重要。
分享 分享
已回覆
NO.2829 2025/3/14 下午 06:16
林○君 問 : 我是剛入行法拍代標業者，以前當房仲要刊登廣告，售屋平台要求確認是否有屋主委託(或簽訂委託銷售契約書)，現在是要找客戶代標法院房屋，請問還需要簽嗎? 怎麼簽?
解答
人氣:50
您好～

不動產經紀業刊登代標法院拍賣房地產物件廣告前，無須簽訂委託銷售契約書，所以不需要提供即可刊登廣告。

以下節錄內政部92年4月10日內授中辦地字第0920004468號函：
強制執行法所為之房地產拍賣，尚無由不動產經紀業與法院簽訂委託銷售契約書。法院拍賣房地產物件資訊，經不動產經紀業者透過廣告，徵求購買物件人之引誘要約行為，再由要約人（有意參加投標者）委託不動產經紀業者代理投標法拍物件，係屬「委託購買」性質，與不動產經紀業管理條例第21條第1項規定經紀業與委託人簽訂委託契約書後方得刊登廣告及銷售之性質有別，是以不動產經紀業者刊登代標法院拍賣房地產物件資訊廣告自不受該條例第21條第1項之拘束。
分享 分享
已回覆
NO.2828 2025/3/10 下午 01:39
那○○○以 問 : 請教老師，袋地經由法院判決可給付租金取得通行權。若土地出售後，新的買方一樣會有通行權嗎？需要再打一次通行權的官司嗎？此袋地若有通行權，可否申請建築線呢？
謝謝老師！
解答
人氣:17
您好～

付租金取得通行權，租約如經公證或謄本註記租約內容，最簡單是設定地上權，則不論出租方或承租方產權轉手，承租關係都將繼續。

土地興建房屋申請指出建築線需經面前馬路出具土地同意書，有通行權租約有機會指出建築線，但仍需提供實際土地地段號請建築師確認。
分享 分享
已回覆
NO.2827 2025/3/5 下午 04:44
李○德 問 : 請問什麼是更生程序？
解答
人氣:70
您好～

更生程序是指債務人無擔保（抵押權、留置權或質權等等為擔保債權）或無優先權（稅款為優先債權）之債務沒有超過新台幣1200萬元，在法院裁定開始更生程序後，由債務人提出一個不超過六年（有特別情事可以延長為八年），最少每三個月分期清償一次的債務清償計畫 （更生方案）。

簡單說，更生程序就是債務人提出一個定期清償的更生方案，此方案經法定程序由法院認可後，債務人只要依照方案履約完畢，除了不免責債權外，就當然免除其他債務（當然免責）的制度。
分享 分享
已回覆
NO.2826 2025/3/2 下午 09:43
黃○姐 問 : 甲前地主持分一塊土地是一般農業區農牧用地五分之1跟共有人有分管協議.並有登記在冊
甲後來被法拍由乙取得.請問乙必須繼續遵守分管的協議嗎？還是後續可以做何處理程序？~可以請求分割訴訟嗎？
解答
人氣:33
您好～

分管協議如有登記（謄本註記或公證），後繼受人繼受原分管協議。

分割共有物可破除分管協議，可訴請分割共有物訴訟才能破解。
分享 分享
已回覆
NO.2825 2025/2/25 下午 12:47
莊○珍 問 : 如何找拍賣土地的位子？
解答
人氣:46
您好～

投標人如要標購房屋，因房屋本身有門牌可供作按址查詢，所以比較不會有找不到房屋之情況。
但在只有拍賣土地情況下，因拍賣土地只有標示地號，但拍賣土地現場是在哪裏，有時是很傷腦筋！

通常投標人可以國土測繪或地籍圖資便民服務系統，找土地的方位、地形，是否臨路，在搭配使用google街景圖，若有意願要進場投標，在到現場找出土地，也可詢測量人員，或是債權人，甚至可直接拜訪債務人，目前最先進的使用GPS衛星定位系統,找出土地所在地。
分享 分享
已回覆
NO.2821 2025/2/10 下午 12:35
東○明 問 : 請問先進或專家，同一宗地號為何會有部分農業區、部分住宅區之分呢？
解答
人氣:32
您好～

土地使用分區就是政府把土地分門別類，依照都市計畫，在整體上將土地做最好的規畫與運用。而形成一塊地有兩個分區的情況，可能是都市計畫通盤檢討中，個案變更土地的使用分區有少部分遺漏分割，一般來說不會出現。

當您看到土地使用分區證明載記2種分區以上，例如「部分道路用地，部分住宅區」，表示該土地在都市計畫劃分2種分區以上，因都市計畫界線與地籍線不一定相符，假如希望這2種分區分割成各自獨立的使用分區土地，可洽地政處或建設處辦理。
分享 分享
已回覆
NO.2820 2025/2/10 下午 12:20
張○國 問 : 請問變價分割起訴狀中，訴訟標的金額或價額是應以1.公告市價乘平方公尺計算或以2.預估金額計算，因涉及裁判費用，有何利弊？
解答
人氣:29
您好～

如標價200萬，房屋評定現值及土地公告現值150萬，由法官決定採用那一種為訴訟金額。

目前尚不會裁定市價


在高階班持分課程，會建議同學投標具名最少兩人以上，有三個好處，其中一個是降低裁判費金額。

如兩人具名得標價200萬，各具名1/2，其中一名為原告提起分割共有物訴訟，那裁判費立即減半了。

另外兩個好處，進入高階班再分享。
分享 分享
已回覆
NO.2816 2025/2/1 下午 08:39
林○芳 問 : 跟債權人已經在訴訟中了，為何法院還繼續拍賣我的房子？
解答
人氣:50
您好～

債務人雖然已與債權人訴訟中，但仍須向法院聲請停止執行，由法院裁定准許停止執行。

債務人取得停止執行的裁定後，須提示給執行處的承辦人員，如果該停止裁定是以提供擔保為停止執行之條件時，須債務人已依裁定提供擔保，始得停止執行。
分享 分享
已回覆
NO.2815 2025/2/1 下午 08:38
康○莉 問 : 請問朋友是香港人可以投標高雄的法拍屋嗎?
解答
人氣:159
您好～

可以，但投標前應檢附拍賣公告及身分證明等相關文件，向高雄市政府地政局申請「外國人參與標購土地建物資格證明」。

地政局審核符合規定者，即發給證明文件。投標時應將資格證明連同保證金檢附於「投標書封存袋內」即可。
分享 分享
1555 筆，共 78 頁